樓上漏水怎麼辦？律師教您如何釐清責任歸屬、鑑定與求償

漏水是常見的房屋瑕疵，當家中發生漏水時，通常會直覺反應是樓上住戶造成的，然而，漏水也可能是因為公寓大廈的頂樓、外牆、樓梯間等公共區域所造成，究竟如何釐清漏水責任歸屬？提出訴訟後如何進行鑑定及求償？以下將就這些問題進行說明。

釐清漏水責任歸屬

遇到漏水問題，第一步應先釐清漏水責任歸屬，建議可以直接找法院會指定或經常委託的單位進行鑑定。

漏水責任歸屬，許多人會請水電師傅抓漏開立「估價單」，雖然這樣的估價單也可作為漏水評估的依據，但未來若走入訴訟，經常會被對造質疑、法官也不一定採信，前面請水電師傅抓漏的成本可能形成浪費，因此，建議在一開始釐清漏水責任歸屬時，就找法院會指定或經常委託的單位進行鑑定，例如台灣土木技師公會、建築師公會，當然，這些單位費用自然較為昂貴；近年，法院逐漸認可「營建防水技術協進會」的檢測報告，技術協進會是由許多民間廠商所組成，檢驗成本相對低廉，也經常受法院委託辦理漏水鑑定，因為其檢測報告專業完整，足供法院作為判斷依據。
若漏水責任是因為各別住戶所有之空間所造成，應由該住戶負責（依據公寓大廈管理條例第10條）。
若是相鄰兩戶之間的共用牆壁，或是樓上樓下共用的地板或天花板出現用該牆面或樓地板的住戶共同負滲漏水，則由兩戶共同負擔（依據公寓大廈管理條例第12條）。
若是公共區域（例如：頂樓、外牆、樓梯間）所造成（依據公寓大廈管理條例第10條）：
- 若有管理委員會，應由管理委員負責修繕費用。但若公共區域漏水係因各別住戶所造成者，亦可能由該住戶負擔。
- 若無管理委員會，則應向全體住戶請求依其共有之應有部分比例分擔修繕費用。

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其他住戶拒絕配合檢查漏水原因該如何處理？

只要漏水必須從其他住戶屋內進行檢查或修繕，無論漏水是否應由該住戶負責，該住戶均不可拒絕管委會、檢測人員或修繕師傅入內進行檢查或修繕。若該住戶拒絕配合，可透過直轄市、縣(市)政府主管機關發函通知鄰居命該住戶配合或向法院提起訴訟處理（依據公寓大廈管理條例第6條）。

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若釐清漏水原因是樓上漏水到樓下後，該住戶卻不願修繕，該如何處理？

畢竟提起訴訟是個冗長的過程，建議先試著與鄰居溝通，如鄰居願意溝通處理，事情會比較快落幕。然而，若鄰居消極不處理，就建議正式通知鄰居協商處理漏水問題，以存證信函或律師函能把完整的事實陳述，是比較好的做法，也能避免對方推託不知情。
如鄰居間達不成共識、不願意配合或鄰居希望能在有中立第三者的面前協調，亦能向住家附近之區公所申請調解。調解階段若有需要，可找律師陪同調解，律師可協助說明案情，分析利弊，讓調解的進行更有效率。然而，調解並無強制性，若鄰居不出席，或雙方仍無法達成共識，最後不得已可向法院提起訴訟求償。

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漏水訴訟中的鑑定

訴訟中，主張漏水的住戶(原告)要負舉證責任，因此建議在釐清漏水責任歸屬時就直接找法院認可之單位鑑定，前階段花費的金錢才不至於浪費，如對造質疑或法院不採信原告提出之鑑定結果，要求另外指定專業單位鑑定，鑑定費用會由原告先支付，最終再由敗訴之一方負擔。

漏水鑑定項目通常包含：
- 漏水原因
- 漏水範圍
- 漏水程度
- 修復費用
- 損害賠償
- 價值減損
每個漏水鑑定不一定包含上面全部鑑定項目，會依照案件的情形而有所不同，鑑定單位也會依照鑑定的難易度、範圍大小，安排不同人數的技師，並收取不同的鑑定費用。

例如：在買賣新屋發生漏水糾紛，必須鑑定「房屋價值減損」；若是老舊公寓，因為價值折舊後能求償的金額不高，可以捨去鑑定損害賠償及價值減損二個項目，以節省費用。

原告選擇鑑定項目後，被告可以向法院表示自己的意見，或是提出問題要求鑑定單位回答。
鑑定的目的在於釐清責任歸屬，由第三方專業單位提供意見，協助法官在個案審理中參考鑑定結果做出判決。因此，除了原告需要選擇鑑定項目外，被告也要思考鑑定內容是否有需要加強之處，避免鑑定報告出來後，才爭執鑑定過程有疏漏。

‍如何撰寫嚴謹的鑑定事項及問題，是訴訟中很重要的策略，建議大家諮詢專業律師，以免花大錢鑑定後，鑑定報告卻不足以釐清問題，致訴訟結果不盡理想。

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漏水訴訟中得求償之項目

修復費用：修復費用包括「修復漏水的費用」及「漏水造成房屋毀損之修復費用」，請求這些費用應請專業的修繕師傅開立估價單，以估價單上所載之金額作為求償之依據。
屋內傢俱、物品毀損之賠償費用：賠償並非以傢俱或物品之「原價(市價)」進行賠償，而應依使用期間長短計算「折舊」。因此，雖然原告通常以傢俱或物品之原價(市價)求償，但被告可能主張應以「折舊」之金額求償。
旅館費用及租屋費用：有些房屋漏水情形嚴重，使屋內暫時無法居住或因修復漏水，必須暫住在旅館或在外租屋，因此支出之旅館或租屋費用，可進行求償。
精神慰撫金：房屋漏水能否請求「居住安寧」遭受侵害的精神慰撫金，目前實務判決大多認定，如漏水情形嚴重，對住戶之居住品質及安寧造成嚴重影響，已超越一般人於社會生活中所能容忍之程度且情節重大，即可向應負責之人請求精神慰撫金（精神賠償）。

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