不動產律師全攻略！常見土地糾紛、服務與律師費用一次公開！
近年來不動產糾紛等議題熱議不斷，詢問度可以說是相當的高，但凡當事人遇上各類房屋買賣、土地糾紛等問題，就很容易聯想到「不動產律師、土地糾紛律師」來協助處理專門的不動產問題。
一直以來不動產訴訟都屬於難度高、且牽涉複雜法律的案件類型，無論是買賣上遇到重大瑕疵、或是遺產繼承或分割等產權糾紛，都需要一個經驗豐富的不動產律師協助處理。
本篇將從「不動產律師」最常見的案件類型、服務項目以及收費方式一次公開，讓每位當事人都有足夠的資訊能選出適合自己的專業不動產律師。
不動產律師有何不同？都提供哪些專業服務！
相較於一般民事律師，不動產律師更專注於土地、不動產相關的法律事務，常見的案件像是房屋買賣糾紛、土地糾紛、遺產繼承與分割等都算是，律師透過對不動產法律的知識與訴訟經驗，協助當事人採取有效的法律措施，來主張自身的權益。雖然不動產涵蓋領域很廣泛，但主要可分為以下三種：
土地產權相關服務
一般來說，土地產權問題都牽涉較高的金額，是不動產律師最常見的服務範疇，主要包含：
- 共有物分割、遺產分割、土地分割
- 借名登記
- 無權佔有、拆屋還地、地上物佔用排除
- 土地買賣糾紛
買賣糾紛相關服務
不動產買賣對於一般人而言，都是人生中最重大的投資與決定，如遇上不肖業者隱藏重要資訊或重大施工瑕疵、漏水等情事，通常都會透過法律途徑來解決，常見服務包含：
- 重大房屋買/賣瑕疵（建物瑕疵、結構瑕疵等嚴重施工問題）
- 房屋漏水問題
- 車位糾紛處理
- 隱藏重大資訊（如海砂屋、凶宅、違建、重大漏水等資訊隱藏等）
其他不動產糾紛服務
「租約糾紛」、「終止委售」、「買賣契約」、「仲介的斡旋金與服務報酬爭議」等案件，也都可透過律師諮詢來了解自身的法律權益，或請律師出面調解、寄發存證信函等途徑解決。
不動產、土地糾紛律師收費行情
一般不動產律師的諮詢費用，每小時大約介於新台幣 3,000 至 8,000 元之間，而常見的服務還包含「律師撰寫書狀、律師出庭以及包審」等費用，通常會根據案件複雜程度、律師經驗、地區等因素而有所差異，一般北部的不動產或土地糾紛律師，常見的收費範圍如下：
法律服務其實如同買東西一樣「一分錢一分貨」，想要有好品質就不能只看價格。不動產案件動輒百萬、千萬，如果處理不當，面臨的風險也不容小覷。相較之下，律師的服務費用跟可能避免的損失或獲得的利益相比，其實是相當划算的。
尤其在房價高漲的情況下，房仲的服務費用常常要數十萬甚至上百萬，而找不動產律師不只價格相對合理，還能有效保障您的利益，在處理糾紛時的價值更是無法估量。
常見土地糾紛，都有哪些類型？
一、拆屋還地
依據民法第767條，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用之。
意思是指當您的土地被無權佔用，上面還違法蓋了房子或其他建築時，您向法院提起訴訟，為了恢復土地的原狀或保障土地所有權人的權益，法院會裁定把違法建物拆除，讓土地歸還給合法的地主。
以下為常見「拆屋還地」類型：
1. 鄰地間越界建築：
鄰居的建築物蓋到你的土地上，可能是因為施工時沒注意到土地界線，或是因地籍重測後界線變動所造成。這種情況在住宅區或工業區很常見，通常對方可能是無心侵占土地，自己並不知情。
2. 無權占有：
有人未經允許就占用你的土地或房屋，例如：租約到期後不搬走，或擅自使用你的土地。這類問題在商業租賃和住宅租賃上時有發生。
3. 違建搭建：
沒有經過合法申請就蓋了房子或建物，可能影響周邊環境或帶來安全隱患。這類違建糾紛在城市開發和建設過程中很常見。
4. 土地徵收後的爭議：
政府為了政策需要徵收土地，但地主對補償金額或徵收方式不滿，因而產生爭議並進一步提起法律訴訟。
二、共有物分割
民法第824條第1項規定：「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」
簡單來說，就是指將共同擁有的財產（如土地或建物）轉化為各自獨立的所有權，讓每位共有人能夠單獨管理和使用其所擁有的部分。分割方式可以簡單分為以下三種：
1. 協議分割：
只要共有人都達成共識，通過協議的方式對土地共有物直接進行分配，此方式是最簡便且成本最低的方法，只需要所有持有人一致即可。
2. 調處分割：
如果眾人無法達成協議，任何共有人都可以向地政機關申請調解。同時在收到調解結果通知書後還有15天的反悔期，若有人突然反悔，可以在收到結果後15天內提出「確認調解不成立之訴」。如沒有人提出不成立的申訴，則將按照原調解結果進行。
3. 裁判分割：
如果土地持有人無法達成共識，可以向法院提出聲請要求進行裁判分割，裁判分割的方法有原物分配、變價分配、以及原物分配並伴隨金錢補償。
三、借名登記
借名登記是指當事人約定一方（借名人）將自己的財產以他方（出名人）的名義登記，而實際上仍由借名人管理和使用該財產。這種安排常見於家庭成員之間，例如：父母將房產登記在子女名下，或夫妻之間的財產安排。
抑或某人將自己的土地、房屋以他人的名義進行登記，這種做法在台灣相當普遍，主要是為了達到規避部分法律限制、逃避債務或其他私人目的。
1. 借名登記的法律效力
借名登記契約被視為特殊形式的契約，基本上只要不違反強制規定或公序良俗，這類契約都具法律有效性。但如果借名登記的目的在於迴避法律限制，例如：農地或原住民保留地的購買資格，當初現合約糾紛時，則可能會被認定無效。
2. 返還請求權
由於不動產的登記名義人為出名人，若借名人想拿回不動產登記名義人的身份，就必須向出名人提出請求。根據民法規定，借名登記契約終止後，借名人可主張返還請求權，但需注意時效限制（通常為15年）。
在時效上，主要還是根據契約內規範的時間為主，但是如果合約雙方有其中一方死亡，且請求權時效開始起算超過15年後，若借名人想要向出名人請求討回相關資產，將會失去法律上請求的依據。
一般借名登記的常見糾紛中，除了超過返還時效外，若出名人在外欠債，該不動產可能會被查封或強制執行，借名人無法以借名登記為由對抗執行。而出名人若未經借名人同意出售該不動產，借名人只能向出名人請求損害賠償，無法要求第三方返還不動產。
常見不動產糾紛，有哪四大類型：
不動產買賣可簡單分為新屋、預售屋、中古屋買賣，根據內政部不動產資訊平台，113年第2季所提供的不動產糾紛案例統計，常見糾紛為：
一、隱瞞重要資訊
說穿了就是房屋仲介或業者在銷售房屋時，為了讓房屋能夠順利賣出，故意不告知消費者有關房屋曾經是兇宅、有發生過火災、會漏水、海砂屋或輻射鋼筋等訊息，就算隱瞞重要資訊。
以下是相關法律條文：
- 根據民法第567條第1項前段條文，居間人（仲介）關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。
- 不動產經紀業管理條例第23條第1項也規定，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易的相對人解說。
- 經紀人員違反的話，依照同條例第31條第1項第1款規定，就會被申誡。
二、房屋漏水問題
一般來說，房屋漏水問題較多發生於中古屋上，新成屋發生此類情形較少，如有發現漏水問題，可透過回報建商，並要求建商進行優先處理。
在中古屋方面，由於屋齡較高多少都會遇到漏水問題，如果交屋後發現有嚴重漏水問題，這時責任歸屬與維修費用就成了時常引發糾紛的導火線，詳細可參考《 買到漏水屋怎麼辦？律師教您如何求償與鑑定！》進行了解。
三、終止委售或買賣契約
根據全國法規資料庫提供的案例資料：房地產買賣糾紛，建商委託房屋仲介業者銷售房屋或由購屋者向建商購買房屋，在契約成立後，若建商無故不賣，因而終止委售及買賣契約，此時，房仲業者或購屋者可以向建商收取違約金。 參照《民法第250條第1項規定》當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
四、服務報酬爭議
在土地、房屋的交易買賣上，通常會有中介人、服務機構來協助買賣雙方進行「媒合、協調、處理文書」等相關事務，一般來說中介業者在開始服務前，都會透過口頭約定服務抽成或簽署代理合約的方式進行（具體細節由雙方議定為主），而大多數的糾紛情況都發生在其中一方要多了、或一方給少了等情形。
- 依民法第565條規定：稱居間者（仲介），謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。
- 依民法第568條第1項規定：居間人（仲介），以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬。
以下為常見的服務報酬爭議：
- 隱瞞交易資訊：消費者委託仲介業者售屋，而仲介隱瞞交易價格或其他重要資訊，從中收取不當服務費，導致消費者權益受損。
- 不合理的服務費用：消費者認為仲介收取的服務費過高，例如在成交後要求支付的服務報酬超出合理範圍，導致雙方產生爭議。
- 未提供透明的契約審閱期：消費者在簽訂合約時未獲得足夠的時間進行審閱，事後要求解除契約或退還服務費，卻遭到拒絕。
- 契約條款變更：雙方口頭約定的服務報酬，與實際簽署的契約不符，消費者請求變更遭拒所產生的糾紛。
- 反悔不成交：消費者因個人因素決定不購買或不出售，仲介要求支付服務報酬或沒收訂金，引發爭議。
不動產律師，如何協助糾紛處理！
法律在處理不動產糾紛時，一般可分為調解、訴訟二種方式來進行：
一、調解管道
根據消費者保護法第43條：
「消費者與企業經營者因商品或服務發生消費爭議時，消費者得向企業經營者、消費者保護團體或消費者服務中心或其分中心申訴。企業經營者對於消費者之申訴，應於申訴之日起15日內妥適處理之。消費者依第1項申訴，未獲妥適處理時，得向直轄市、縣（市）政府消費者保護官申訴。」
不動產相關糾紛時常無法私底下雙方直接調解處理，這時您便可以向消保團體、消費者服務中心申訴協助，如果在一定時間內依舊無法順利解決，可以再透過地方政府的消費者爭議委員會申請調解，最後仍行不通可考慮走上法院，提起訴訟。但如果是一般民眾間的私人買賣則不屬於消保團體或調解委員會的管轄範圍，而是必須走民事訴訟的調解程序。
二、法律訴訟
一般而言，不動產相關的案件審理會需要持續半年至一年左右才會告一段落，以下是不動產訴訟流程:
- 準備起訴資料
- 蒐集完整證據，如土地謄本、合約、照片、對話紀錄等。
- 提出訴訟聲請
- 將訴狀與證據提交至管轄法院立案，支付案件受理的訴訟費用。
- 被告收到法院通知後需在指定期限內撰擬答辯狀。
- 法院安排強制調解
- 由於根據民事訴訟法第403條的規定，某些類型的糾紛必須先經過調解程序，才能進入審判階段。以下事件屬於強制調解事件：
- 不動產所有人或地上權人因相鄰關係發生爭執。
- 因定不動產界線或設置界標發生爭執。
- 不動產共有人間因共有物之管理、處分或分割發生爭執。
- 建築物區分所有人或利用人間因建築物或其共同部分之管理發生爭執。
- 因增加或減免不動產之租金或地租發生爭執。
- 由於根據民事訴訟法第403條的規定，某些類型的糾紛必須先經過調解程序，才能進入審判階段。以下事件屬於強制調解事件：
- 進入審理程序
- 在法官主持下，雙方律師針對案件進行陳述和辯論，並檢視雙方提交的證據。
- 測量、勘驗或鑑定
- 部分土地或不動產相關案件需要由法院及雙方到現場勘驗，或請地政事務所協助測量，或請專業機構進行鑑定或估價。
- 法院判決
- 法院在評估證據及陳述後，作出一審判決，裁定雙方的法律責任。
- 若不服判決，可在收到判決書後20日內提出上訴。
在大多數情況下，法院訴訟都是最後的手段，能夠在法律訴訟前透過申訴、第三方調解的方式解決紛爭，都是減少彼此時間與精力消耗的最佳管道，也可以透過直接諮詢專業律師，進行法律諮詢，讓專業不動產律師給予您最有效率的幫助。
結論
對於不動產糾紛，律師可提供法律諮詢、合約審核、訴訟代理等多樣服務，協助處理不動產買賣或土地交易中的各類法律糾紛問題。透過專業律師的協助，不僅能迅速掌握案件重點，更能避免法律風險，深度保障您的財產權益。
特別是面對高額投資時，律師的建議與服務費用，相較於可能發生的風險或損失，其實是一種聰明的保險。有了律師的專業支持，您在處理複雜的不動產交易時，能夠更加安心，確保自己的權益不受侵害。
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