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2024-07-22

買到漏水屋怎麼辦？律師教您如何求償與鑑定

近年來房價高漲，許多人購屋會選擇屋齡偏高的房屋，然而這樣的房屋難免可能存在瑕疵，漏水就是其中常見的瑕疵。若不幸買到漏水屋，您該如何求償？賣方註明「依現況交屋」，是否就排除其責任？房仲故意隱瞞或未善盡調查義務，買方是否有權利可以主張？漏水訴訟中的鑑定如何進行？以下將分別說明之，而在解釋這些問題前，必須先對「瑕疵擔保責任」的概念有一定的瞭解。

何謂瑕疵擔保責任？「頂樓加蓋」、「增建」是否屬於瑕疵擔保責任的範圍？

房屋買賣的雙方定有買賣契約，依民法第354、373條規定，賣方負有「物之瑕疵擔保責任」，意思是指：賣方於房屋點交時（非過戶時）應擔保房屋無滅失或減少價值的瑕疵，也沒有滅失或減少通常效用或契約預定效用的瑕疵，且瑕疵擔保責任是「無過失責任」，不論賣方是否知道有該瑕疵的存在，都須負責。而「漏水」就是屬於減少該房屋通常效用的瑕疵，也是賣方該負擔的瑕疵擔保責任。

有以下情形時，賣方例外免除瑕疵擔保責任：
1. 買方於簽約時，已知有漏水瑕疵。
2. 買方於簽約時，因重大過失(指一般人在同樣的狀況下明顯會察覺到有漏水，但買方卻沒有發現)而不知有漏水情形。但即便買方有重大過失，如果賣方有向買方保證沒有漏水，或故意不告知有漏水的情形，那麼賣方仍應負該瑕疵擔保責任。

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瑕疵擔保責任的範圍，包括「整個買賣標的」，也就是說，若「頂樓加蓋」、「增建」也列在買賣契約內，除非合約有特別排除擔保範圍，否則仍然屬於賣方瑕疵擔保責任的範圍。

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交屋後發現房屋漏水之求償步驟

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第一步：先檢視成屋買賣契約和不動產現況說明書內關於「滲漏水狀況」及「漏水位置」的描述

若滲漏水狀況勾選「無」，或描述的漏水位置與實際不符，就可以向賣方主張應負瑕疵擔保責任。

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若賣方在買賣契約中特別註明「依現況交屋」，是否就排除其瑕疵擔保責任？

司法實務上認為，所謂依現況交屋，通常是指屋內裝潢、增建等外觀可見或已明確告知有瑕疵的情形，至於房屋如有傾斜、結構安全、漏水、海砂屋、輻射屋等未知瑕疵，因為並非肉眼立即可得察知，並不符合所謂「依現況交屋」。

也就是說，「現況交屋」之約定僅適用於買賣雙方已知之瑕疵，對於已知之瑕疵才可排除賣方物之瑕疵擔保責任；而對於未知之瑕疵，買賣雙方既無認知，即無適用「現況交屋」約定之餘地，賣方無法依此約定排除其物之瑕疵擔保責任。

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第二步：在發現漏水後儘速通知賣方

買方應於發現漏水後立即通知賣方（民法第356條），特別注意，買方之通知建議以「存證信函」或「律師函」之書面形式進行，以免未來賣方爭執買方並未通知或雙方對於通知時間點有爭議。

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第三步：評估漏水責任歸屬

委請專業的抓漏公司勘查漏水狀況、提出專業意見，供買方釐清漏水責任歸屬（尤其當買方於交屋後曾進行裝潢工程，需瞭解該漏水瑕疵究竟是交屋前已存在？或是因裝潢施工所致？）透過專業抓漏公司、鑑定單位釐清漏水責任歸屬，確認漏水瑕疵是肇因於房屋本身，而非大樓外牆的裂縫所致，若是大樓外牆裂縫所致，則應請求管理委員會負責修繕，若無管理委員會，則應由全體住戶依其應有部分比例分擔修繕費用。

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第四步：於通知後「六個月」內向賣方起訴主張權利

評估漏水責任歸屬是賣方的責任後，應於上述通知後六個月內向賣方主張解除契約或請求減少價金，但如果賣方是故意隱匿漏水瑕疵時，買方就不受該六個月期間之限制（民法第365條）。

有些賣方或仲介，會在六個月內假意表示有誠意協商，但過程中不斷拖延，故意拖過六個月的權利行使期間，此點需要特別注意。

若買方遲遲未發現漏水瑕疵故未通知賣方，買方最晚應於交屋後五年向賣方起訴主張權利。

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除了提起訴訟求償外，還可試著調解或向消保官申訴

若買賣雙方無法取得共識，可向賣方住居所在地或漏水房屋所在地之鄉鎮市公所聲請調解，有需要亦可委任律師陪同調解，由律師於調解過程提出解決方案、分析倘走入訴訟之利弊得失，力求和平解決爭議。

若賣方是房屋仲介公司或建設公司，另可依消費者保護法之規定向消保官申訴，有機會更迅速、有效地解決買賣糾紛。

然而，若賣方接獲瑕疵通知後不處理、或雙方無法達成共識，且也沒有調解的可能時，最終可向賣方提起訴訟求償。求償前，買方應檢視蒐集的證據是否充足，是否足以確立漏水瑕疵與其所受損害間之相關因果關係。

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漏水訴訟中的鑑定

漏水鑑定項目通常包含：

漏水原因。
漏水範圍。
漏水程度。
修復費用。
損害賠償。
價值減損。

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每個漏水鑑定不一定包含上面全部鑑定項目，會依照案件的情形而有所不同，鑑定單位也會依照鑑定的難易度、範圍大小，安排不同人數的技師，並收取不同的鑑定費用。

例如：在買賣新屋發生漏水糾紛，必須鑑定「房屋價值減損」；若是老舊公寓，因為價值折舊後能求償的金額不高，可以捨去鑑定損害賠償及價值減損二個項目，以節省費用。

原告選擇鑑定項目後，被告可以向法院表示自己的意見，或是提出問題要求鑑定單位回答。

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鑑定目的在於釐清責任歸屬，由第三方專業單位提供意見，協助法官在個案審理中參考鑑定結果做出判決。因此，除了原告需要選擇鑑定項目外，被告也要思考鑑定內容是否有需要加強之處，避免鑑定報告出來後，才爭執鑑定過程有疏漏。如何撰寫嚴謹的鑑定事項及問題，是訴訟中很重要的策略，建議大家諮詢專業律師，以免花大錢鑑定後，鑑定報告卻不足以釐清問題，致訴訟結果不盡理想。

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提起訴訟後，能請求什麼賠償，賠償金額如何認定？是否可以解除契約？可否請求「房價貶損」的賠償？

當買到漏水屋時，買方可依民法第359條的規定，主張解除契約或請求減少買屋的價金。但依實際情形，若解除契約顯失公平時，買方僅得請求減少價金。也就是說，若漏水瑕疵嚴重到難以修復，危害到使用安全，以致於無法居住時，才得解除契約。契約一旦解除，雙方互負回復原狀的義務，也就是，賣方要退還當初買房的價金，買方也必須將房屋返還給賣方。

但大多數時候，漏水很少嚴重到無法居住的程度，因此大多數上法院只能請求「減少房屋價金」。現行司法實務上，減少價金的估算多採「相當於修繕漏水的費用」。

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另外，是否可以「市價貶損」作為減少價金或請求損害賠償的估算標準？目前實務上通常依個案的漏水原因、嚴重程度、修復後的狀況等來判斷，並沒有一個通案的標準，因此如果您的個案不確定是否能請求「市價貶損」的損害賠償，建議可先諮詢律師協助判斷。

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除此之外，若賣方曾保證房屋無漏水，或明知房子有漏水卻故意不告知買方，則當漏水造成買方財產（如家具、家電）或非財產（精神上）之損害時，買方可以向賣方請求賠償。請求精神上之損害賠償（慰撫金）時，可提出專業醫師開立之診斷證明，若能說明病症與房屋漏水間的關聯性，也有機會請求賠償。

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民法並未賦予買方有權要求賣方「修補瑕疵（也就是將漏水修好)」，除非雙方契約有約定賣方有修補瑕疵的義務，則買方才可依據契約請求賣方修繕。

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若賣方明知有漏水，卻故意隱瞞房屋漏水、或保證絕無漏水，導致買方誤判房屋價值，而與買方簽約並交付價金，賣方可能成立刑法詐欺罪。

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房仲故意隱瞞屋況或未善盡調查義務，買方是否有權利可以主張？

買方與房仲間成立居間契約，房仲對於訂約事項負有調查義務，並就其所知據實向買方報告，如果房仲故意隱瞞漏水或未善盡屋況調查義務而造成買方損害，不僅不能向買方請求報酬，依民法第567條第1項、不動產經紀業管理條例第26條之規定，房仲公司應與房仲人員就買方所受損害負連帶賠償責任，因此買方可向房仲公司與房仲人員求償。

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